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不動産経営は「人」で決まる!苦労人大家だからわかる、考えるべき本当の話
不動産経営は「人」で決まる!
苦労人大家だからわかる、考えるべき本当の話


著者 加藤隆
定価 1,600円+税
A5判
2020年1月発売
ISBN 978-4-7759-9171-8

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目次

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102〜106ページの「重要事項説明」と286ページの「財務分析管理(計算シート)」は、こちらからダウンロードいただけます。

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「人(人間関係)」を考慮しない不動産経営は失敗する

不動産経営で成功するためには、何が必要でしょうか?
真っ先に思い浮かぶのは「条件の良い物件」を手に入れることでしょう。駅に近いとか、商業施設が近くにあるなど、利便性の高い地域にある、いわゆる“暮らしやすい良い物件”を購入できれば、確かに、不動産経営はうまくいきそうな予感はします。

しかし、本当にそうでしょうか? 少し考えてみましょう。

1)物件が手に入らなければ、すべては絵に描いた餅になる

不動産経営には、ほかの資産運用(株式投資やFXなど)とは大きく異なる面があります。それは、不動産というものには、数に限りがあり、同じものは2つとして存在しないという点です。どんなに良い条件を考えたとしても、その条件に合う物件はそれほど多くはありません。しかも、皆さんが考えるような良い条件の物件は、ほかの不動産経営者も狙っています。物件の数自体が少ないうえに、敵の数も多いのです。

言い換えるならば、争奪戦になります。良い物件の情報が出たときに、ほかの不動産経営者よりもいち早くその情報を手にし、決断し、購入に結びつけなければならないのです。どんなに素晴らしい条件の物件を考えていたとしても、どんなに優れた理論を持っていたとしても、狙っている物件の情報が早く回ってこなければ、意味がありません。誰かに先に取られてしまいます。

物件情報が早く回ってくるだけでは、実はまだ足りません。すぐに購入手続きに移れるような体制になっていなければ、ライバルに先を越されてしまいます。

逆に言うと、物件情報が誰よりも早く回ってくるような仕組みを作っておけば、手元に来た情報の中から取捨選択することが可能になりますし、すぐに購入できる体制を整えておけば、誰よりも早く購入できる確率が高まるのです。

では、その仕組みや体制はどう作ればよいのでしょうか。結論から言うと、不動産会社や金融機関など、不動産経営に欠かせない“パートナー”との関係を、日頃から良好にしておけばよいのです。

不動産会社の担当者も、金融機関の担当者も、みんな人間です。日頃から仲の良い人がいれば、気持ち的に、その人に先に話を回してあげようと考えるものです。「上から目線で接しない」「訪問するときにちょっとしたお土産を持参する」など、パートナーとしての少しの気遣いがあると、後々、それが転じて大きなご褒美になることは、不動産経営の世界ではよくある話なのです。

また、物件購入時に必要な書類等を、パートナーとしてあらかじめ共有しておけば、“そのとき”が来たときにすぐに行動に移せます。

不動産経営は、自分ひとりで完結できるものではありません。パートナーの協力があってこそ成り立つものです。

別に難しいことをする必要はありません。人として、礼節を持って付き合っていけばよいのです。そのことを念頭に置いて日々を過ごしていけば、いずれ良い仕組みが構築されるものと信じます。

2)良い情報を持ってくるのも人。トラブルを運んでくるのも人

不動産経営は、物件を買ったらおしまいの資産運用ではありません。むしろ、買ってからがスタートです。

先述したように、良い物件を手に入れるうえで、良好な関係を続けてくれるパートナーの存在は欠かせません。

しかし、物件購入後は、少し話が違ってきます。こちらで良い関係を築こうと思っていても、人が絡む以上、予期せぬアクシデントに巻き込まれることも、不動産経営ではよくあります。例えば、「担当者が変わった途端に面倒なことが目立つようになった」などの話は普通にあります。

それでは、私たち不動産経営者は、どうすべきなのでしょうか。ここでも結論から先に言うと、トラブルに巻き込まれたとしても軽い怪我で済むように、事前に対抗策を練っておけばよいのです。

例えば、「金融機関宛の各種資料については、不動産会社経由や、コピーではなく、直接、原本を渡しておく」「手付金や違約金は少なめにしておく」「書面や電子メール、録音など、証拠を残しておく」など、揉めそうになったときに、こちらが有利になるような準備をしておくのです。

不動産経営者の中には、次から次へと発生するトラブルに疲れて、やむなく物件を手放してしまったという人もいます。「人」が相手ですから、思いもしない事態に右往左往してしまうこともあります。

だからこそ、「トラブルがあって当たり前」という考えの元、起こりうるであろうトラブルを先に把握しておき、その対処策を用意しておくことが必要なのです。 人は「知らないもの」には不安を抱きます。だから、「知っておけばよい」のです。発生するであろうトラブルを事前に把握しておけば、そのときになって過度に慌てることなく対処できるはずです。

3)不動産経営にまつわる「人間関係」に注目

ここまでの話の中で、もう気づかれているように、不動産経営では大きく、以下の“関係性”について考えておく必要があります

◎「人」として付き合うための積極的な関係
◎トラブルに巻き込まれないための防護的関係

本書の中では、前者については「良好な関係」「対等な関係」「協力(関係)」の3つに分けて紹介しています。
また、後者については「トラブル回避」として紹介しています。

どんなに良い物件の条件を考えていても、希望している物件が手に入らなければ意味がありません。

また、待ち望んでいた物件を購入できたとしても、その後でトラブル続きになってしまったならば、不動産経営の醍醐味を味わうことは難しくなります。

先述したように、不動産経営は、自分ひとりでは完結できない資産運用です。だからこそ、「人」との関係には注意を払う必要があります。にもかかわらず、表面的なことばかり気にして、この根本的な要素をおざなりしている人は多いのです。

パートナーとの関係がうまくいけば、不動産経営もうまくいきます。不動産経営を楽しむことができるのです。

不動産経営に携わるのであれば、一度、「人」について真剣に考えてみてはいかがでしょうか。


目次

まえがき
1)不動産経営は「人」で決まる!!
2) 資産運用における不動産経営
3) 不動産経営のリスク・デメリット
4) リスク分散
5) 不動産経営のリターン・メリット
本書について 〜何故、「人」なのか〜

第1章 不動産会社の選定・付き合い方

第1節 信頼できる不動産会社の選定について
 1)ワンストップ会社(設計・施工・販売・建物管理・賃貸管理等)を選ぶ
 2)選択肢の多い物件を扱っている会社を選ぶ
 3)メリットもデメリットも明かし、最終的に自己判断させる会社は◎
ほか

第2節 不動産会社とうまく付き合うコツ 〜不動産物件の購入編〜
 1)自分の個人属性情報や希望物件の情報を不動産会社に流しておく
 2)物件情報が来たら、迅速に判断・返事をする
 3)断る場合は迅速に。また駄目な理由も伝える
ほか

第3節 不動産会社とうまく付き合うコツ 〜不動産物件の建物管理編〜
 1)建物管理・賃貸管理会社には、上から目線で接しない
 2)緊急を要する場合には、多少値段が高くても、迅速に対応すべき
 3)緊急を要しない場合には見積もりを取るのもあり
ほか

第4節 不動産会社とうまく付き合うコツ 〜不動産物件の賃貸管理編〜
 1)サラリーマンには時間がないので入居者募集等は専門家に任せる
 2)不動産会社との一括借上げ家賃保証は、なるべく利用しない。直接賃貸契約にする
 3)賃貸管理会社と調整し、外国人、高齢者、生活保護者等、入居者については、なるべく門戸を開く
ほか

第5節 不動産会社とうまく付き合うコツ 〜不動産物件の売却編〜
 1)なるべく、売却はしない
 参考:トラブル事例紹介(1)〜(4)

第2章 金融機関の選定・付き合い方

第1節 金融機関との付き合い方について
 1)金融機関の融資スタンスはコロコロ変わるので注意
 2)ひとつの金融機関に絞らない
 3)住宅ローン・教育ローンは、お金があっても活用する
ほか

第2節 金融機関とうまく付き合うコツ 〜金融機関からの融資の引き方編〜
 1)なるべく複数対複数で接する
 2)融資承認、金銭消費貸借契約は妄信しない
 3)「売買契約書」上の白紙解約期限までに、融資実行してもらう
ほか

第3節 金融機関とうまく付き合うコツ 〜普段の金融機関との接し方編〜
 1)口座ごとの資金繰り管理をきちんとし、引き落とし不能に気をつける
 2)毎年の情報(確定申告書や源泉徴収票など)の提供・面談要求があった場合には、迅速に対応する
 3)返済実績(半年〜1年間等)を積んだら、金利引き下げ交渉をする
ほか

第4節 金融機関とうまく付き合うコツ 〜ローン返済終了編〜
 1)ローン返済終了時には、金融機関から抵当権抹消関連書類を入手する
 2)自分の住所が変更となっている場合には、住所変更の連続性がわかる書類を用意しておく
 3)関連書類には有効期限があるので、迅速に処理しておく(有効期限が過ぎると、手続きが大変になり、時間がかかる)
ほか

コラム;財務諸表の見方
参考:トラブル事例紹介

第3章 保険会社の選定・付き合い方

第1節 不動産経営に欠かせない保険会社の役割について
 1)生命保険
 2)損害保険

第2節 生命保険会社とうまく付き合うコツ
 1)通常は、金融機関が団信を指定する
 2)団体信用生命保険(団信)は、死亡・高度障 害をカバーし、性別・年齢にかかわらず割安なので活用する
 3)5000万円以上は、検診が必要となるので、普段から健康には気をつけておく
ほか

第3節 損害保険会社とうまく付き合うコツ
 1)通常は、金融機関がお抱えの損害保険会社を指定する
 2)火災保険・地震保険、第三者損害賠償責任保険(落雪による人・車等への被害等)、事故保険(自殺・他殺等)等、各種あるので有効活用する
 3)水漏れ等の保険不払いの会社もあるので、留意する(免責事項には注意する)
ほか

第4章 各士業の選定・付き合い方

第1節 各士業の選定について
第2節 不動産鑑定士とうまく付き合うコツ
 1)金融機関の不動産鑑定は、収益還元法、積算価格法が中心。地方SRC一棟マンションは積算評価が出やすいが、過信しない
 2)必要であれば、金融機関お抱えの不動産鑑定士を起用し、評価してもらう
 3)不動産経営者としては、収益還元法中心で考える
ほか

第3節 宅地建物取引士とうまく付き合うコツ
 1)重要事項説明は、宅地建物取引士が宅地建物取引士の免許証を掲示したうえで、「重要事項説明書」という書面で、時間的余裕を持って行う
 2)売買契約も、宅建士が取り扱う
 3)できれば、自分自身も宅建等を勉強し、浅く広いノウハウを身に付け、不動産会社と対等に話ができるくらいのレベルにしておく
ほか

第4節 土地家屋調査士とうまく付き合うコツ
 1)土地家屋調査や新築建物保存登記など、いざというときに相談できる土地家屋調査士を増やしておく

第5節 司法書士とうまく付き合うコツ
 1)司法書士は、通常、金融機関お抱えの司法書士を指定される
 2)悪徳金融機関のお抱え司法書士の場合は、要注意
 3)決済日において、買主は売買金額を売主に支払い、売主は所有権移転登記用書類を交付する

第6節 税理士とうまく付き合うコツ
 1)不動産会社等から税理士を紹介してもらう
 2)税理士試験合格者税理士を活用する(税務署OBは無試験組)
 3)不動産経営に強い、自分でも不動産経営を行っている税理士を活用する

第7節 弁護士とうまく付き合うコツ
 1)裁判は、時間と金の無駄
 2)先方が喧嘩を売って来たときには応戦せざるを得ない
 3)不動産経営に詳しい弁護士を活用する(弁護士は、世間や不動産、金融には詳しくない)

コラム:不動産経営者が覚えておくべき評価法
参考:トラブル事例紹介

第5章 不動産経営仲間の付き合い方

第1節 不動産経営を他言しないことがサラリーマンとしてやっていくためのコツ
第2節 不動産経営仲間との知り合い方
 1)ブログ等で情報発信。他の不動産経営者のブログを閲覧
 2)コラム執筆をする。他の不動産経営者のコラムを閲覧する
 3)講演をする・他の不動産経営者の講演に参加する

付録1 パートナー会社選定チェックシート

  ◆不動産会社選定チェックシート
  ◆金融機関選定チェックシート
  ◆保険会社 選定チェックシート
  ◆士業会社 選定チェックシート

付録2 不動産経営をするなら知っておきたいチェックポイント

  ◆リフォーム会社の見つけ方 チェックシート
  ◆投資可否判断 チェックシート
  ◆一等地物件選定ポイント チェックシート
  ◆現地調査時 チェックシート
  ◆節税(加藤隆流納税0円?マニュアル)
  ◆不動産経営指標一覧
  ◆不動産売買契約書チェックポイント
  ◆物件チェックポイント
  ◆財務分析管理表(用語集)
  ◆財務分析管理(計算シート)
  ◆指値交渉トークスクリプト

あとがき

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